חוזה מכירת / רכישת דירה
- בניגוד לעסקת שכירות, הרי שבמכירת דירה מומלץ שבעתיים להיוועץ עם עו"ד, וזאת בשל מורכבות העסקה, הזכויות המועברות על-פיה, המיסים החלים על העסקה והיקפה הכספי.
- בראש ובראשונה חשוב לזכור כי חתימה על מסמך עלולה לקשור את הצדדים בעסקת מקרקעין החייבת במס; לכן אל לצדדים להקל ראש בחתימה על זיכרון דברים או על טיוטות למיניהן, וזאת גם אם המסמכים הנ"ל פשוטים ולא ממצים לכאורה.
לחתימה על מסמכים מעין אלו יכול ויהיה תוקף משפטי מחייב, ובמקרה וצד מתחרט יכול ולא ניתן יהיה לסגת מהעסקה אלא בכפוף לתשלום פיצויים לצד השני.
כלל! אין לחתום על מסמך אשר לא מבינים את כלל המשמעויות המשפטיות הנובעות ממנו.
- על הרוכש בעסקת מכר דירה לבדוק את מכלול הזכויות החלות על הדירה, כגון זיהוי הבעלים של הדירה, בעלי זכות החכירה (במידה הקרקע עליה בנויה הדירה הינה בבעלות קק"ל/מ"י/רשות פיתוח), מועד פקיעת החכירה, האם זכות החכירה מהוונת או לאו; זכויות אלו ניתן לבדוק באמצעות נסח טאבו, אך במקרים מסוימים (כאשר הזכויות טרם נרשמו בטאבו) יש לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס במנהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת לה ניתנה הסמכות לבצע את רישום בעלי הזכויות. כמו כן, יש לבדוק האם קיימות הצמדות לדירה (חניה/מחסן/זכויות בניה). בדיקה זו הינה הכרחית על-מנת לעמוד על הזכויות המועברות לרוכש בתמורה לתשלום.
- בנוסף יש לבדוק מי המחזיק בדירה. ייתכן מקרה ובו הדירה מושכרת למשך תקופה ארוכה, עובדה אשר תאלץ את הרוכש ליהנות אך ורק מפירות דמי השכירות עד לסיום תקופת השכירות. חשוב לזכור, כי גם היום קיימים נכסים המושכרים בשכירות מוגנת, אשר תחייב את הרוכש להמתין עד לפטירת השוכר (לעיתים אף לפטירת צאצא של השוכר אשר נכנס בנעליו), או ויתור של השוכר על זכויותיו.
- צדדים בעסקת מכר זכויות של דירה חייבים לבחון האם העסקה חייבת במס - הימנעות מבחינת רכיב המס עלול להפחית באופן משמעותי את התמורה מהצד של המוכר, או להגדיל אותה עבור הרוכש. עניין ידוע, כי לרוב מכירת דירה פטורה מתשלום מיסים, אולם על-מנת לקבל את הפטור המיוחל יש לעמוד בתנאים מסוימים. כמו כן, למעט מקרים ספציפיים, רכישת דירה תמיד תחויב במס (תלוי בהיקף העסקה – לעניין זה ראה מדרגות מס רכישה בפרק העוסק במיסוי מקרקעין ברכישת דירת מגורים), ויש לברר מה שיעורו (ר' מיסוי מקרקעין).
כמו כן, שיעורי המס במקרה של רכישת/ מכירת דירה לעומת שעורי המס במקרה של רכישת/ מכירת מקרקעין אחרים דוגמת קרקע, בניין או מבנה מסחרי, שונים בתכלית, ובעיקר יפים הדברים לגבי זכאות לקבלת פטור ממס. - על מוכר דירה להקפיד, כי התמורה לה הוא זכאי תשולם במלואה בטרם נמסרת החזקה בדירה ו/או מועברת זכות כלשהי לידי הרוכש ולחילופין, כי קיימים מנגנונים בחוזה המכר המבטיחים את זכויות הצדדים על הצד הטוב ביותר.
- הרוכש צריך להקפיד כי כספו אינו "מופקר", וכי קיים מנגנון בהסכם המבטיח את העברת הזכויות בדירה על שמו; אחד המנגנונים הידועים הינו רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מיד לאחר החתימה על הסכם המכר או על זיכרון הדברים. יחד עם זאת, קיימים מקרים, כגון רכישת דירה מחברה קבלנית, בהם רישום הערת האזהרה נשלל מהרוכש בהסכם; במקרים אלו מחייב החוק את המוכר (הקבלן/היזם) להעמיד לרשות הרוכש ערבויות בנקאיות (עפ"י התנאים המוגדרים בחוק), להבטחת קבלת הדירה אותה רכש.
כמובן שבעסקאות מסוג זה יש לבחון סוגיות רבות נוספות, אשר אין טעם להעלות אותן כעת, ולכן יש להיעזר ולהיוועץ בעו"ד על-מנת לגבש עסקה, אשר תגן על זכויות הצדדים, ותמנע מחלוקות עתידיות ו/או מפח נפש של הצדדים עד כמה שניתן.